物件購入時は住宅ローンを利用される方がほとんどかと思います。
不動産会社の方によると、今までであれば「頭金を1～2割、残りを住宅ローン」というバランスが主流とのことですが、最近では「諸費用含めてフルローン」という方も珍しくないとのことです。
この住宅ローンについて、
借入額を増やせば支払予定利息が高くなりますが、自己資金はしっかり残ります。
一方で頭金を増やせば自己資金は減るものの、住宅ローンの借入額・支払予定利息も減ることになります。
我が家は物件購入に掛かった約6,700万円をどのようなバランスにするのが良いかを考えた結果、
6,000万円を住宅ローンで、残り（諸費用+頭金）は自己資金で賄うことにしました。
そこで、この記事では住宅ローンの借入額を6,000万円にした理由について、書いていきます。
なおあくまで我が家なりに調べて話し合った結果であり、正解かは自分たちでも払い終わる最後まで分かりませんので、その点はご了承ください。
住宅ローン控除とは
住宅ローンという名前ではありますが、要は借金だと捉えています。
もちろん、借金はないに越したことはありませんが、マイホーム購入となると利用される方も多いと思います。
住宅ローンを利用される方であれば、聞いたことがあるかと思いますが、10年間の住宅ローン控除が利用できます。
更に令和元年10月～令和4年12月までに住宅を取得された方であれば、更に3年、計13年の住宅ローン控除が利用できます。
この住宅ローン控除額の概要は下記のとおりです。
- 当初10年間は、毎年末の住宅ローン残高の1%を所得税から控除
控除額は最大40万円※1で、所得税から控除しきれない場合は住民税から控除
- その後3年間は、下記①・②のいずれか少ない方（上限は下記②の16.7万円）
①住宅ローン残高 or 住宅取得額（上限4,000万円※2）のいずれか少ない方の金額の1%
②建物のみの取得額（上限4,000万円※2）の2% ÷ 3
※長期優良住宅の場合は※1：50万円、※2：5,000万円
延長された3年分（11～13年目）について、
住宅の取得額（・住宅ローン残高）を6,000万円、建物の取得額を1,500万円とすると、
① 6,000万円 × 1% = 60万円
② 1,500万円 × 2% ÷ 3 = 10万円
となり、少ない方の②10万円が控除されることとなります。
なお取得額は消費税込となりますので、非常にありがたいですね！
この住宅ローン控除は諸要件ありますが、基本的にはほとんどのファミリー向け物件が対象となります。
詳細はこちら ⇒ 住宅ローン減税制度の概要｜すまい給付金
～～～～ 閑話 ～～～～
延長された3年分を満額の16.7万円控除されるのに必要な条件を計算してみます。
建物の価格をX、土地の価格をyとします。
まずは①と②が同額になるには、
(X+Y) × 1% = X × 2% ÷ 3
⇔0.03X+0.03Y = 0.02X
⇔0.01X = -0.03Y
と、建物の価格が1,000万円とすると、土地の価格が-3,000万円となります。
ありえない…
したがって、延長された3年分について、上限額を控除されるには住宅ローンが4,000万円以上 かつ 建物の価格が4,000万円以上の場合に限られます。
建物の価格だけで4,000万円以上掛けられる方であれば、そもそもそんなに住宅ローン組んでいないだろう…と勝手に思ったりします…
ただし、3年延長した目的が消費増税（8%→10%）による負担軽減と考えれば理解はできます。
～～～～閑話休題～～～～
住宅ローン控除を最大限享受するには
住宅ローン控除のメインとなる当初10年間の「年末住宅ローン残高の1%」は各年で上限が40万円、10年間で計400万円です。
この控除を満額受け取るためには、10年目の年末住宅ローン残高が4,000万円以上が必要です。
住宅ローン残高を10年目で4,000万円以上とするのに必要な最初の借入額は下記の表のとおりです。
金利不変とした場合の10年目残高が4,000万円となる当初借入額
※11月から借り入れた場合の表です。借入月が異なる場合は支払額×(11月との差)を増減ください。
例：1月に金利0.5%で借りた場合の借入額目安 ⇒ 5,468万円+約15万円×(11-1)≒5,600万円
金利は金利タイプや銀行、契約者の状況によって異なりますが、住宅ローン控除を最大限享受されたい方は目安として、是非ご参考ください。
なお我が家が契約した住信SBIネット銀行の変動金利：0.44%の場合、住宅ローン控除を最大限享受するには約5,500万円の借入が必要となります。
ただし、我が家が実際に借りたのは6,000万円です。
5,500万円にしなかったのは、差額の500万円分を①子供2人のジュニアNISA資金（480万円 = 80万円/年 × 3年 × 2人）に充てたかったこと、②生活防衛資金をキャッシュで残したかったが理由です。
（もっと前々から、ちゃんと貯金しておけば良かったと後悔しました…）
まとめ
物件購入にあたっては住宅ローンを借り入れることがほとんどかと思います。
2021年現在、住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高の1%ということもあり、変動金利などの実際の支払金利より高く、金利が1%以上でない限りは、実質収支がプラスとなる非常にお得な制度です。
もちろん不必要に多額の借入・利息支払いを行う必要はありませんし、一方で必要以上の頭金を入れる必要もありません。
この記事を読まれた一部の方は、「5,400万円以上借りるべきでない理由」なんじゃないかと思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
確かに自己資金が十分に足りる方であれば、5,400万円以上借りるメリットは少なくなります。
ただし、この低金利の時代において、また我が家では当分金利が1%を超えることはないだろうと考え、差額分の利息と差額をジュニアNISAで運用した際のメリットを天秤にかけた結果、6,000万円を借り入れることにしました。
自作の返済シミュレーション表で残高・支払利息等を確認
（改めて「35年」の長さを実感…）
仮に差額分を更に頭金として入れた場合、我が家は投資の取り崩しに加えて、生活防衛資金が3か月分を割り込むか、ジュニアNISA運用を諦めるかという2択という状況でした。
こういった状況にそもそもならないのがベストではありますが、住宅価格と収入額のバランスが住宅購入のタイミングで常に取れるとは限りません。
しっかり事前に資金を潤沢に用意できなかった我が家だからこそ、住宅ローン控除を最大限享受するために、そして自己資金とのバランスを考えた結果、借入額：6,000万円という結論になりました。
もちろん、途中で貯蓄が必要以上に増えたり、金利が極端に上がったり、バランスが大きく崩れた場合は繰り上げ返済をするつもりです。
以上、最後までお読みいただき、ありがとうございました。
頭金と住宅ローン借入額で悩まれている方のご参考になれば幸いです。
注意：こちらの記事は多額の住宅ローンを推奨しているわけではなく、住宅ローン控除を最大限享受するのに必要な借入額を提示している記事となりますので、ご了承ください。
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