【戸建・建売】想定外だった物件購入で掛かった諸費用・軽減措置
物件購入時は、「物件そのものの費用」、「仲介手数料」、「火災・地震保険」が必要だと知っていましたが、意外や意外…
これら3つ以外にも多くの費用が掛かり、おおよそ物件価格の4-5%程度を占めます。
そこで、初めて物件購入した我が家が実際に経験した「諸費用」をご紹介いたしますので、これから物件購入をされる方や検討されている方のお役にたてれば幸いです。
※仲介手数料、火災・地震保険料、不動産取得税についてはこちらを是非ご覧ください。
ご参考
住宅ローンの事務取扱手数料（銀行）
住信SBIネット銀行で住宅ローンを借り入れる場合、借入額×2.2%の事務取扱手数料が必要となります。
我が家では6,000万円の借入を行ったため、事務取扱手数料は
6,000万円 × 2.2% = 132万円
と、諸費用の中では仲介手数料に次ぐ高さとなりました。
なお住信SBIネット銀行でなくとも、（名前は異なっても）事務取扱手数料が発生します。
ただし、この金額は借入額×〇%で決める銀行もあれば、固定額の銀行もあります。
例えば楽天銀行の住宅ローン（変動金利）の事務取扱手数料は「33万円」で固定です。
住信SBIネット銀行と比較すると、6,000万円を借り入れた場合は100万円の差となり、金利にすると0.1%程度となります。
住宅ローンを選ばれる際には「金利」を重視して探される方が多いと思いますが、必ずこの「事務取扱手数料」を含めた「総支払額」を確認することをおすすめします。
特に多額の借入を行われる方であれば、金利が多少高くても事務取扱手数料の差で総支払額が安くなる可能性は十分にあります。
実際に、我が家が借り入れた6,000万円を例にして住信SBIネット銀行と楽天銀行を比較すると、下表のとおり、ぱっと見の変動金利では住信SBIネット銀行が安く思えますが、事務取扱手数料を含めると、楽天銀行に分配が上がります。
住信SBIネット銀行と楽天銀行の比較
（2021/5/1現在）
現在は多くの銀行が「がん特約」等の手厚い保険をつけており、そういったオプションも含めて、是非色々と住宅ローンをどこから借り入れるか、またその際には事務取扱手数料も含めてご検討ください。
登記・抵当権設定費用（司法書士費用）
事務取扱手数料に続いて高額だったのが、司法書士が行う「登記・抵当権設定」に掛かる費用です。
こちらは、
の計49万円でした。
この費用は、「登録免許税」+「司法書士の手数料」で構成されております。
このうち、登録免許税は登記にかかる税金として、下記の通り税率が決まっています。
- 所有権移転登記（土地）：評価額 × 2.0%
- 所有権保存登記（新築建物）：評価額 × 0.4%
- 所有権保存登記（中古建物）：評価額 × 2.0%
- 抵当権設定登記（住宅ローン借入）：評価額 × 0.4%
なお令和4年3月31日までは条件を満たせば軽減措置が取られます。
主な条件は床面積が50平方メートル以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であることとなります。
軽減措置が適用された場合は下記の赤字のとおりとなります。
- 所有権移転登記（土地）：評価額 × 2.0% ⇒ 1.5%
- 所有権保存登記（新築建物）：評価額 × 0.4% ⇒ 0.15%
- 所有権保存登記（中古建物）：評価額 × 2.0% ⇒ 0.3%
- 抵当権設定登記（住宅ローン借入）：評価額 × 0.4% ⇒ 0.1%
※長期優良住宅では建物の登録免許税が更に軽減されます。
我が家を例にした場合、評価額は土地：約1,400万円、建物：約800万円で計算した結果は下記のとおりです。
- 所有権移転登記（土地）：1,400万円 × 1.5% = 21万円
- 所有権保存登記（新築建物）：800万円 × 0.15% = 1.2万円
- 抵当権設定登記（住宅ローン借入）：6,000万円 × 0.1% = 6万円
値引き交渉が出来ない税金だけで約28万円となります。
実際に値引きできるとなると、司法書士の手数料になります。
我が家の場合、先ほどの総費用および登録免許税を考えると
- 登記（不動産会社側）：35万円（うち登録免許税：22.2万円？） ⇒ 13万円
- 抵当権設定（銀行側）：14万円（登録免許税：6万円） ⇒ 8万円
となり、それぞれで手数料が発生しています。
相場としては5～10万円とのことですので、高いうえに、2人分の手数料が掛かるのは本当にムダでした…
良くインターネットでは「自分で司法書士を頼むと安く出来る」、「自分でも出来る」とありましたが、かなり事前準備をしておかないと、時間と労力ばかりが掛かります…。
実際に自分で司法書士を頼もうと思いましたが、正確に土地・建物の評価額を把握しておかないと、かえって労力も費用も掛かってしまいます。
したがって、ある程度登録免許税を計算したうえで、司法書士の手数料がどうかを判断することをおすすめします。
登録免許税に対して、明らかに全体の費用が高い（手数料が10万円近い）場合は交渉の余地があるかと思います。
我が家は土地の評価額が想定以下のため、購入時は気が付きませんでした…
事務代行手続き費用（仲介業者）
こちらは主に住宅ローンの紹介・手続きサポートに掛かる費用で、
10万円 + 消費税 = 11万円掛かりました。
本当にムダなお金です。
この費用は仲介手数料のように上限が決まっていないため、仲介業者によっては請求がないところもありますし、逆に非常に高額な仲介業者もあります。
住宅ローンの紹介を考えられている方は必ず仲介業者に事前確認することをおすすめします。
ただ、住宅ローンの情報はインターネットでいくらでも転がっていますし、サポートといっても結局は自分で書類を準備し、手続きも行います。
我が家は住宅ローンの本審査が不安で、つい仲介業者に住宅ローンを紹介してもらったがためにこの費用が発生しました。
これから物件購入を検討される方は、この「事務代行手続き費用」には要注意です。
売買契約書貼付印紙代（不動産会社(売主)）
こちらは売買契約書を締結した際に発生する印紙代になります。
通例上、売主と買主それぞれの売買契約書分を平等に負担する形となっております。
実はこちらにも令和4年3月31日までの契約であれば、軽減措置が適用され、半額前後に軽減されます。
不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
（出典：国税庁）
6,000万円超の物件を購入した我が家は本来6万円掛かるところでしたが、軽減措置で3万円となりました。
仮に5,000万円以上の不動産を購入された方で、印紙代を6万円請求された際には「軽減措置が適用」されているかを必ず確認するようにしましょう。
まとめ
物件購入にあたって掛かった費用として、「物件そのものの費用」、「仲介手数料」、「火災・地震保険」のほかに高額な順に下記4つ：計185万円が掛かりました。
- 事務取扱手数料（銀行へ支払）：132万円
- 登記・抵当権設定費用（不動産会社・銀行へ支払）：49万円
- 事務代行手続き費用（仲介業者へ支払）：11万円
- 売買契約書貼付印紙代：3万円
物件価格と比べると、少額には見えるものの、印紙代以外は金額によっては節約できる可能性があります。
事務取扱手数料は住宅ローンの金利とセットで確認が必要であるものの、高額な借り入れを行う際には、固定額で設定している銀行も是非比較検討に加えられてみてください。
登記・抵当権設定に掛かる司法書士の費用は、事前に登録免許税を確認したうえで手数料が割高でないかをご確認いただき、相場以上の可能性が高い場合は交渉をおすすめします。
事務代行手続き費用は、必ず物件購入を決めたタイミングで仲介業者に確認いただき、発生させないようにしましょう。自分自身の経験ではありますが、サポート内容に対して11万円は割高だと感じています。
以上、物件購入時には想定していなかった費用について、今回は我が家で実際に掛かった金額とともにご紹介させていただきました。
これから物件購入を考えられている方の資金準備、節約の参考になれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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