【節税】持ち家購入者必見！住宅ローン控除が満額受けられない可能性がある？

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2020年末に建売住宅を購入した我が家。

今回は税金面で大きな恩恵を受けている、また住宅ローンを利用している方であれば不可欠な住宅ローン控除について、適用要件や申請方法、また住宅ローン控除の内容を記事にしたいと思います。

これから持ち家購入を検討されている方や、住宅ローンってなんだっけ？という方のご参考になれば幸いです。

住宅ローン控除ってなに？
- 住宅ローン控除の概要
- 住宅ローン控除の申請
住宅ローン控除でいくら税金が控除される？
まとめ

住宅ローン控除ってなに？

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除とは主に住宅ローン利用者を対象とし、40万円を上限とし、毎年末の住宅ローン残高の1%を所得税・住民税※一部のみ(後述)から控除する制度になります。

住宅ローン控除の詳細

消費税が10%に上がった令和元年以降に住宅ローン控除を申請した方は11～13年目に合計で建物価格の2%が更に控除されます。

住宅ローン控除の申請

住宅ローン控除の適用にあたって、住宅を取得した翌年に確定申告を行う必要があります。

初年度の住宅ローン控除に必要な書類（新築建売の場合）

銀行から毎年10～11月ごろに送られる「年末残高証明書」
住民票の写し
登記事項証明書（建物・土地）
売買契約書のコピー
源泉徴収票
確定申告書類

住宅ローン控除の適用にあたり、初年度は各種書類を準備の上で確定申告を行うことが必須です。

2年目以降、サラリーマンであれば下記書類を会社に提出すれば、年末調整での対応が可能となります。

2年目以降の住宅ローン控除に必要な書類

年末残高証明書
税務署から送られてくる「住宅借入金等特別控除申告書」

税務署から送られてくる「住宅借入金等特別控除申告書」は、2年目～最大13年目分の書類が一括で送られてきますので、必ず保管しておくようにしておきましょう。

住宅ローン控除でいくら税金が控除される？

住宅ローン控除上限額

住宅ローン控除は「住宅ローン残高の1%」もしくは「40万円」の少ない方が所得税・住民税の一部より控除される制度です。

原則所得税から控除を行うものの、所得税が控除額より少ない場合、住民税からも控除されます。

ただし、住民税からの控除額には上限があります。

住民税から控除される上限額

下記いずれか少ない方

住宅ローン控除の控除可能額の内、所得税から控除しきれなかった金額
所得税の課税所得金額の7%（上限136,500円）

また住民税の控除は源泉徴収される所得税のように還付という形ではなく、翌年の住民税からの減額となりますので、ご注意ください。

全額控除されるためのシミュレーション

最大40万円の控除が受けられる住宅ローン控除ですが、全額控除されないパターンを考えてみます。

全額控除されないパターンとして考えられるのは、下記のとおりです。

全額控除されないパターン

所得税+住民税※上限136,500円＜住宅ローン控除額

実は住民税の上限136,500円は一見高いようで、非常に低い金額です。

というのも、住民税は課税所得の10%+5千程度のため、上限額136,500円になる課税所得は1,315,000円と非常に低い金額となります。

そのため、住民税の上限額が控除される所得税は40万円から上限136,500円を引いた263,500円となり、その際の課税所得は約270万円となります。

ただし、課税所得が270万円で住宅ローン控除40万円を受けるために必要な住宅ローン4,000万円はそもそも通らない可能性が非常に高く、非現実的です。

現実的なシミュレーション

より現実的なシミュレーションを行うにあたり、簡単ではありますが、課税所得の25%を35年返済の住宅ローンに充てていると仮定します。

例えば可処分所得200万円の方であれば、200万円×25%×35年=1,750万円の住宅ローンを組む形になります。

住宅ローン控除を満額受けられる所得税額 — **住宅ローン控除額と所得税+住民税※の関係（単位：千円）**

※住民税の控除上限は136,500円

実際にシミュレーションを行った通り、借りられる住宅ローンに応じた控除額より常に所得税・住民税のほうが高いことが分かります。

安心して(?)住宅ローン控除を受けられますね！

まとめ

住宅ローンを使って持ち家購入を検討される方には不可欠な住宅ローン控除は所得税から原則控除されますが、所得税から控除しきれない場合、136,500円もしくは課税所得の7%の少ない方を上限として住民税から控除されます。

控除というと、生命保険等の所得から控除される「所得控除」が一般的ですが、住宅ローン控除は支払う税金から直接控除される「税額控除」のため、大きな負担となる住宅ローン支払いにおいては非常にありがたい制度です。

とは言え、支払う所得税・住民税が控除額以下であれば、そのメリットも半減してしまいます。

ご自身の支払っている所得税・住民税を把握して、最大限の控除を受けられるようにしましょう！

以上、最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今回は結果として満額控除を得られることが分かりましたが、大きな住宅ローンを借り入れている方は注意が必要です。

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